我國住房政策性金融發展狀況及所存在問題
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我國住房政策性金融發展狀況及所存在問題
1.我國沒有真正意義上的住房政策性金融機構
一般而言，住房金融機構包括商業性住房金融機構、合作性住房金融機構和政策性住房金融機構三類。目前我國的商業性住房金融機構主要為商業銀行。合作性住房金融機構方面，早在1987 年底，作為我國首批住房制度試點改革的煙臺、蚌埠市成立過住房儲蓄銀行，但由于缺乏競爭力和吸引力，不久就陷入經營困境，后陸續改制為城市商業銀行。此外，2004 年首家中外合資住房儲蓄銀行——中德住房儲蓄銀行在天津正式成立，其最大的經營特色，就是提供低息住房貸款，但目前的經營也面臨困境。
就政策性住房金融機構而言，我國目前還沒有真正意義上的住房政策性金融機構。1994 年國家開發銀行、農業發展銀行和進出口銀行三家政策性銀行的建立搭筑起我國現有政策性金融體系。國家開發銀行主要任務為集中資金支持“兩基一支”（基礎建設、基礎產業和支柱產業）建設，農業發展銀行主要任務是提供農產品收購貸款及支持“三農”發展的有關貸款，進出口銀行則對我國對外經貿合作提供貸款支持。由于此前我國住房商品化改革未開始，住房市場也未形成，并不具備成立住宅政策性金融機構的條件，因而在政策性金融體系構建時出現住房政策性金融機構缺位。
2.公積金制度成為住房政策性金融的主體
在缺乏專門的住房政策性金融機構的同時，1991 年借鑒新加坡經驗，上海率先推出住房公積金制度并在全國迅速推廣，住房公積金貸款發放發揮了一定的住房政策性金融的作用。由于住建部下轄的住房公積金管理中心承擔了部分政策性住房金融的職能，但是機構性質被定性為事業單位，還不具有合法金融牌照，因此，只能稱其為準住房政策性金融機構。公開數據顯示，截至2014年8月末，全國繳存住房公積金職工為1.07億人，繳存總額7.03萬億元，職工提取總額3.49萬億元。
3. 住房公積金僅用于支持住房消費，住房政策性金融整體比重過低
在20世紀90年代早中期，我國住房公積金制度實行初期，由于我國城鎮住房體制仍以單位福利分配體制為主，住房公積金歸集資金主要用于發放單位建房貸款，配合國家安居工程建設發放安居工程貸款，從建設源頭加大對住房投入。1998年國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，要求“調整住房公積金貸款方向，主要用于職工個人購買、建造、大修理自住住房貸款”。1999年國務院頒布《住房公積金管理條例》，進一步明確住房公積金只能用于發放個人住房貸款。自此，住房公積金的使用方向和住房公積金制度的主要融資功能從支持住房建設轉向支持個人住房消費，房地產貸款中的開發貸款基本上都來自于商業性金融機構。2012年末，我國住房公積金委托貸款余額1.65萬億元，主要金融機構及主要農村金融機構、城市信用社、外資銀行人民幣房地產貸款余額12.11 萬億元，其中，個人購房貸款余額8.1 萬億元。住房公積金委托貸款余額占金融機構房地產貸款比重13.6%，占個人購房貸款（包括公積金貸款和商業貸款）16.9%。
目前以住房公積金制度為主體的我國政策性住房金融業務的市場份額及對整個住房市場的影響力遠低于商業性住房金融機構，但以商業性金融為主的房地產開發資金來源模式已跟不上房地產業發展的步伐，尤其是保障性住房建設步伐，未來需要推動政策性住房金融的發展，形成商業性住房金融與政策性住房金融協同發展的模式。